Pour la première fois depuis longtemps, les acheteurs d'un logement en propriété doivent payer plus que pour un logement locatif comparable. Ce renversement de tendance est dû à la forte hausse des taux d'intérêt des hypothèques à taux fixe et devrait se poursuivre.

Pour la première fois depuis 13 ans, le coût total d'un logement en propriété lors de la conclusion ou de la prolongation d'une hypothèque dépasse le coût de location d'un logement comparable. "Au premier trimestre 2022, les propriétaires ont dû payer une prime de 3,1% pour un logement en propriété. Début 2021 encore, les propriétaires pouvaient en revanche profiter en moyenne d'un rabais de 15,5% sur le prix de la propriété", sait Thomas Rieder, économiste immobilier au Credit Suisse. Selon lui, c'est la forte hausse des taux d'intérêt des hypothèques à taux fixe qui est responsable de ce rapide retournement de tendance. Depuis le début de l'année 2021, l'hypothèque fixe à 5 ans est passée de 1,1% à presque 2% à la fin du premier trimestre 2022. "En combinaison avec les fortes hausses de prix, cela a conduit en quelques trimestres à ce que le rabais de propriété se transforme en prime de propriété", ajoute Rieder. Et de suggérer: "Si un acheteur opte pour une hypothèque SARON, un rabais de propriété est maintenu dans un premier temps".

Les fortes hausses des taux d'intérêt sont le moteur de la prime de propriété

Pour la comparaison, il se base sur les prix de propriété annoncés, respectivement sur les loyers pour un appartement de 4,5 pièces dans le parc immobilier existant. Il se base sur un financement externe de 80% et sur le choix d'une hypothèque fixe sur 5 ans. Selon ses estimations, la dépense annuelle pour un appartement en propriété avec un calcul des coûts complets était de 23 128 francs au premier trimestre. Pour un appartement locatif de même taille, il fallait payer un loyer annuel de 22'440 francs pendant la même période. Les frais d'intérêts hypothécaires ont été l'un des plus gros postes de dépenses, avec 10 966 francs. "Cela correspond certes à une augmentation de 45% depuis le début de l'année 2021, mais les frais d'intérêts purs restent clairement inférieurs aux loyers d'appartements comparables", explique Rieder.

Outre les frais d'intérêts, il existe d'autres charges

Les propriétaires doivent cependant tenir compte d'autres charges financières, poursuit Rieder. Ainsi, 1% de la valeur du bien immobilier doit être pris en compte pour l'entretien, ce qui augmente les dépenses pour la propriété du logement de 9'078 francs. A cela s'ajouteraient des aspects fiscaux (valeur locative et déduction des intérêts passifs), des coûts d'opportunité sous forme d'alternatives de placement des fonds propres, des risques tels que le risque de concentration financière ou l'illiquidité à court terme du bien, mais aussi des opportunités de gain grâce à une revalorisation à long terme du bien immobilier. "Si tous ces facteurs sont pris en compte, le coût total du logement en propriété dans l'exemple de calcul ci-dessus passe à 23 128 francs", calcule-t-il.

Avant 2009, c'était la prime à la propriété qui prédominait

Comme l'explique Rieder, la charge financière pour un logement en propriété était plus faible que pour un logement locatif comparable en raison des taux d'intérêt hypothécaires bas après l'éclatement de la crise financière fin 2008. "Historiquement, il fallait toutefois payer une prime pour la propriété du logement. Celle-ci s'est élevée en moyenne à 29% entre 1993 et 2008. La prime à la propriété peut être justifiée par les plus grandes possibilités d'aménagement individuel qu'offre la propriété du logement. La liberté de vivre entre ses quatre murs vaut en outre un supplément de prix pour de nombreux propriétaires."

La prime de propriété devrait continuer à augmenter

Les taux d'intérêt des hypothèques à taux fixe ont continué d'augmenter au cours du deuxième trimestre 2022. "Après la forte augmentation récente, nous ne nous attendons qu'à une faible nouvelle hausse au cours des 12 prochains mois, mais le taux moyen du deuxième trimestre dépassera celui du trimestre précédent", a déclaré Rieder. Les rabais de propriété ne devraient donc pas réapparaître de sitôt, même si les taux hypothécaires restent globalement à un niveau gérable.

L'excédent de demande persiste

Pour les nouveaux acquéreurs, l'achat d'un logement est donc à nouveau plus cher que la location. "Mais cela ne change rien à la capacité financière, qui est généralement calculée à 4,5% ou 5%", explique Rieder. Le nombre de propriétaires potentiels ne diminuera donc pas en raison de la prime à la propriété : "L'augmentation effective des charges financières devrait toutefois dissuader l'un ou l'autre intéressé. Cela devrait avoir un effet modérateur sur la demande de logements en propriété. Comme, dans le même temps, l'activité de construction est en recul et que très peu d'objets sont disponibles sur le marché, nous continuons à tabler sur un excédent de demande et sur une poursuite de la hausse des prix de l'immobilier".

Les propriétaires existants bénéficient encore du rabais de propriété

Pour de nombreux propriétaires existants, cela ne change pas grand-chose à court terme, rassure Rieder. La majorité des propriétaires de logements ont conclu des hypothèques à taux fixe : "Selon les derniers chiffres de 2020, 82% du volume total des hypothèques en Suisse sont des hypothèques à taux fixe. De nombreux ménages devraient donc avoir fixé leurs taux hypothécaires sur plusieurs années et profiteront encore pendant un certain temps de faibles dépenses financières pour leur logement."

Les propriétaires devraient bientôt faire face à des coûts d'intérêts hypothécaires plus élevés

Les propriétaires de logements existants doivent toutefois s'attendre à être exposés à des coûts d'intérêts hypothécaires plus élevés à l'échéance de leur hypothèque fixe, admet Rieder. Il conseille donc de constituer dès aujourd'hui des réserves pour l'avenir. Mais il rassure : "Les propriétaires existants sont bien armés. Selon le calcul de la capacité financière, ils peuvent supporter financièrement un taux d'intérêt de 4,5% ou 5%. A cela s'ajoute le renforcement de la règle d'amortissement en vigueur depuis quelques années, qui consiste à réduire le nantissement de 80% à 66,7% en l'espace de 15 ans. La hausse des taux d'intérêt hypothécaires ne devrait donc normalement pas poser de problème à la grande majorité des propriétaires."