Wer den Wunsch nach Wohneigentum hat, will damit oftmals nicht nur den Bedarf an Wohnraum abdecken, sondern auch eine Kapitalanlage tätigen. In ihrem neuesten Immo-Monitoring gehen Wüest & Partner der Frage nach, ob sich Eigenheime dazu überhaupt eignen.
Die Gesamtrendite eines selbst bewohnten Eigenheims setzt sich laut Wüst & Partner aus der indirekten Rendite (Wertänderungsrendite) und der direkten Rendite (Cashflowrendite) zusammen.
Makrolage bestimmt die Wertänderungsrendite
Die Wertänderungsrendite eines Objekts resultiere aus der Differenz seines Marktwertes zu unterschiedlichen Zeitpunkten. In den vergangenen 25 Jahren hätte sich die Wertänderungsrendite bei Einfamilienhäusern jährlich zwischen 1,7% für einfache und 2,3% für gehobene Objekte bewegt. Auch bei Eigentumswohnungen habe sie zwischen 1,7% und 2,8% gelegen. Mit verbesserter Objektausstattung erhöhe sich die Wertänderungsrendite zwar, gleichzeitig würden aber auch die Schwankungsrisiken steigen. Zudem würden regionale Differenzen das Renditepotenzial prägen. So habe es zwischen 1985 und 2010 Eigentumswohnungen in den Regionen Oberengadin und Genf gegeben, die Wertänderungsrenditen von rund 4,5% pro Jahr aufwiesen. Würde man die Renditen der Einfamilienhäuser und der Eigentumswohnungen zusammennehmen, belegten die Regionen Genf, Nyon und March die Spitzenränge, unabhängig von der Objektausstattung und der Qualität der Mikrolagen. Die tiefsten Wertänderungsrenditen seien im Berner Jura und in der Region Domleschg zu beobachten gewesen. Der jährliche nominale Wertzuwachs habe dort lediglich 0,1% betragen. Würde man die Inflation mit einbeziehen, resultiere gar ein realer Wertverlust. Somit sei für die unterschiedlichen Renditeentwicklungen von Schweizer Eigenheimen in erster Linie die Wertänderungskomponente verantwortlich, und diese werde massiv von der Makrolage beeinflusst.
Grundstückgewinnsteuer führt zu Korrekturen der Wertänderungsrendite
Kapitalgewinne bei Immobilien werden je nach Kanton unterschiedlich besteuert. Das führe zu ungleichen Korrekturen der Wertänderungsrenditen. Dabei sei nicht nur die Höhe des Kapitalgewinns, sondern auch die Haltedauer zentral. Am deutlichsten würde die Wertänderungsrendite von den Grundstückgewinnsteuern in den Kantonen Graubünden, Basel-Landschaft, Appenzell Inner- und Ausserrhoden, Luzern, Zürich, Basel-Stadt sowie Nidwalden korrigiert; hier könne die Schmälerung 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte betragen. Am wenigsten werde sie im Kanton Genf geschmälert. Einerseits habe sich dort die höchste kantonale Wertsteigerung über die vergangenen 25 Jahre erzielen lassen. Andererseits sei der Kapitalgewinn nach einer Eigentumsdauer von mindestens 20 Jahren steuerfrei.
Direkte Rendite enthält subjektive Komponenten
Während die indirekte Rendite durch die Entwicklungen im Wohneigentumsmarkt vorgegeben und somit objektiv bestimmbar sei, beinhalte die direkte Rendite eine subjektive Komponente. Um diese „gefühlte“ Rendite monetär messbar zu machen, müssten zwei Annahmen getroffen werden. Dies sei einmal der Nutzen des Eigenheims für dessen Besitzer anhand der Opportunitätskosten bzw. des Mietpreises eines vergleichbaren Objekts. Zum anderen müssten die Eigenleistungen beim Betrieb und Unterhalt zu Markttarifen eingesetzt werden. Dies umfasse etwa Garten- und Heimwerkertätigkeiten. Hinzu kämen Gebühren, Versicherungsprämien, Rückstellungen oder andere Kosten, die durch Frankenwerte bestimmbar seien. Unter Berücksichtigung dieser Annahmen liesse sich die durchschnittliche direkte Rendite der Schweizer Eigenheime simulieren. Für Einfamilienhäuser ergäbe sich dabei eine Bandbreite von 2,1% bis 2,5% und für Eigentumswohnungen eine solche von 2,1% bis 2,4%. Die so ermittelten direkten Renditen würden anders als die Wertänderungsrenditen im Zeitverlauf und zwischen den Regionen nur geringfügig schwanken.
Gesamtrendite hängt vom Objekt und der Lage ab
Gemäss Wüest & Partner lässt sich Kapitalgewinn mit Wohneigentum nur dann erzielen, wenn die richtigen Objekte an attraktiven Makrolagen gewählt würden. Würde man die Finanzierungsstrategie ausklammern, bewegten sich die Gesamtrenditen im Schweizer Mittel in Abhängigkeit des Segments zwischen 3,8% und 5,2%. Zwischen Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen bestünden keine nennenswerten Unterschiede. Auch der Frage nach Inflationsschutz von Wohneigentum wurde nachgegangen: Sie wird negativ beantwortet. Ob und in welchem Ausmass Wohneigentum automatischen Kapitalschutz biete, hänge massgeblich von der Makrolage des Objektes ab. Je höher der relative Wertanteil des Landes am Gesamtwert sei, desto besser funktioniere ein entsprechender Schutz. Ausserdem biete selbst genutztes Wohneigentum immer und unabhängig vom Standort einen Inflationsschutz auf der Ausgabenseite, indem der Eigentürmer gegenüber ansteigenden Mietzinsen, die mit der Höhe der Inflation verknüpft seien, immun sei.