Der Kauf eines Eigenheims ist für viele Leute die grösste finanzielle Anschaffung in ihrem Leben. Umso wichtiger ist es, den Kauf genauestens vorzubereiten und Risiken mit hohen Kostenfolgen zu erkennen.
Ein Eigenheim zu besitzen, ist für viele Schweizerinnen und Schweizer ein Traum. Studien zeigen, dass rund drei Viertel der heutigen Mieter grundsätzlich Wohneigentum kaufen möchten. Kaufwillige müssen jedoch vieles abklären und bedenken, damit sie den richtigen Entscheid fällen können. Sie sollten etwa schon lange vor dem Immobilienerwerb den lokalen Liegenschaftsmarkt genau studieren, um rasch zugreifen zu können, wenn ihr Wunschobjekt verfügbar wird. Der Standort des Objekts und die eigenen Platzbedürfnisse müssen ebenfalls gut überlegt werden, sodass bei einem Stellenwechsel oder bei der Geburt des zweiten Kindes kein Zügelzwang entsteht.
Vor dem Kauf sind verschiedene finanzielle Abklärungen zu treffen
Die grösste Hürde für den Kauf eines Eigenheims ist für die meisten die Finanzierung. Abklärungen mit der Bank sollten frühzeitig getroffen werden. Dadurch wird klar, wie teuer die Liegenschaft maximal sein darf, welche Anforderungen an Eigenmittel und Tragbarkeit erfüllt werden müssen, welche Hypotheken möglich sind (Offerten von verschiedenen Anbietern einholen), und ob ein Vorbezug von Pensionskassengeld (WEF) notwendig ist, und wenn ja, welche Auswirkungen dieser auf die Altersleistungen haben wird. Ebenfalls wichtig sind die steuerlichen Abklärungen, etwa welche Kapitalauszahlungssteuern bei einem WEF-Vorbezug anfallen, und wie hoch die laufenden Kosten für Zinsen, Amortisation, Unterhalts- sowie Nebenkosten sein werden.
Viele reizen ihre finanzielle Preisspanne aus
Hinsichtlich Tragbarkeit wird oftmals kritisiert, dass die von den meisten Banken kalkulierten Hypothekarkosten von 5% im Tiefzinsumfeld zu hoch seien, und es vielen Familien verunmöglichen würden, Wohneigentum zu erwerben. Die Immobilienexperten der Schweizer Wohneigentumsplattform Liiva, ein Joint Venture von Raiffeisen und der Mobiliar, geben allerding zu bedenken, dass die meisten Personen grundsätzlich am obersten Ende ihrer möglichen Preisspanne kaufen würden. Käufer sollten sich überlegen, ob sie ihr Eigenheim immer noch finanzieren könnten, wenn die Partnerin oder der Ehemann plötzlich nur noch Teilzeit arbeiten könne oder wolle. Mit dem Kauf einer Immobilie könnten zudem unerwartete Folgekosten entstehen.
Risiken proaktiv adressieren
Die wichtigsten Risiken beim Kauf von Wohneigentum können gemäss den Experten in zwei Kategorien eingeteilt werden: in vermeidbare und in nicht vermeidbare. Um Risiken zu vermeiden, empfehlen sie, alle verfügbaren Informationen zu einem Objekt genau zu studieren. Dazu zählen sie die amtliche Schätzung, die Gebäudeversicherungspolice, den Grundbuchauszug, die Grundriss- und Katasterpläne, den Stockwerkseigentums- und Hauswartvertrag sowie Investitionsauflistungen, Baubewilligungsakten und weiteres. Eine Einschätzung der Nachbarschaft und Ortschaft und das Studium von Zonenplänen bieten nach ihrer Meinung ebenfalls wichtigen Aufschluss. Ebenso wie ein Blick auf anstehende kantonale Abstimmungen zu Gesetzesänderungen für Heizungen und Isolation von Wohngebäuden, was helfen könne, künftig zwingende Sanierungen zu erkennen. Anstehende Renovationen seien mit hohen Kosten verbunden, weshalb der aktuelle Zustand der Liegenschaft detailliert ermittelt und eine Kostenplanung erstellt werden müssten.
Dennoch gebe es Risiken, die trotz grösster Sorgfalt und bestem Wissen und Gewissen der verkaufenden Partei kaum adressiert werden könnten, räumen die Experten ein. Dazu würden Mängel gehören, die beim Zeitpunkt des Kaufs nicht bekannt seien. Auch bei neuen Liegenschaften könne etwa das schöne Flachdach erst Jahre später zu Wasserschäden führen.
Auch versteckte Kosten fallen ins Gewicht
Beim Kauf einer Immobilie gibt es auch versteckte Kosten. Die Experten führen hier den Grundbucheintrag, die Beurkundung des Kaufvertrags und die Handänderungssteuer an, welche sich je nach Kanton auf 1.5% bis zu 4.0% des Kaufpreises belaufen könnten. In der Regel würden diese Kosten zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Die Erstellung des Schuldbriefs für die Hypothek und der entsprechende Eintrag im Grundbuch kosteten meist zwischen 0.1% und 0.3% des Hypothekarbetrags. Wer beim Immobilienkauf die Dienste eines Maklers in Anspruch nehme, müsse zudem mit einer Provision von 1.5% bis 3.0% des Kaufpreises rechnen. Und beim allfälligen Verkauf des Eigenheims würden Grundstückgewinnsteuern anfallen, die je nach Haltedauer des Objekts und des Kantons stark variieren könnten. «Beim Erwerb eines Eigenheims ist also Vieles abzuklären und zu berücksichtigen, damit der Traum nicht zum Albtraum wird», so ihr Fazit.