Anche dopo l'abolizione del valore locativo, le casse pubbliche continuano a trarre grandi vantaggi dai proprietari immobiliari. L'aumento dei prezzi degli immobili fa lievitare le entrate statali derivanti dall'imposta sugli utili immobiliari e dalle imposte di registro.

L'abolizione del valore locativo comporta un rischio di elevate perdite fiscali per il fisco nell'attuale contesto di tassi d'interesse bassi. Tuttavia, indipendentemente da questa riforma fiscale, le autorità pubbliche incassano ingenti entrate fiscali dai proprietari di immobili nazionali. Grazie all'imposta sugli utili immobiliari e alle varie imposte sul trasferimento di proprietà, i Cantoni e i Comuni partecipano direttamente all'aumento di valore dei proprietari immobiliari. «I prezzi elevati degli immobili, in forte aumento negli ultimi anni, hanno incrementato notevolmente le entrate statali derivanti dalle imposte sulle transazioni immobiliari. Ai livelli di prezzo attuali, non è più raro che le entrate fiscali superino i 100 000 franchi per una transazione immobiliare», osserva Fredy Hasenmaile, capo economista di Raiffeisen Svizzera.

Le entrate generate dai trasferimenti di proprietà per i comuni e i cantoni sono quindi diventate sempre più importanti. Nella media svizzera, ad esempio, le entrate derivanti dall'imposta sugli utili patrimoniali pro capite sono aumentate di quasi l'80% tra il 2012 e il 2022, di cui la maggior parte è attribuibile all'imposta sugli utili immobiliari. Anche la quota di queste entrate fiscali sul reddito fiscale complessivo è in costante crescita e in due terzi dei Cantoni è già compresa tra il 4% e l'8%, in tre Cantoni addirittura di più. «Alla luce della dinamica dei prezzi che rimane elevata, queste imposte acquisiranno ulteriore importanza per il fisco nei prossimi anni», spiega Hasenmaile.

Grandi differenze cantonali

Sebbene le entrate statali derivanti dalle transazioni immobiliari siano diventate una componente indispensabile del bilancio pubblico nella maggior parte dei Cantoni, la tassazione cantonale delle vendite immobiliari varia notevolmente. Non tutti i Cantoni, ad esempio, applicano un'imposta sul trasferimento di proprietà. Anche nel calcolo dell'imposta sugli utili immobiliari dovuta vi sono grandi differenze. Per una tipica casa unifamiliare, con un periodo di detenzione di 30 anni e un guadagno immobiliare di 660 000 franchi, l'aliquota fiscale cantonale media su questo guadagno è del 12,6% (83 000 franchi). In questo esempio, tuttavia, l'aliquota varia dal 2% (13 000 franchi) nel Cantone di Ginevra al 26% (170 000 franchi) nel Cantone di San Gallo. «Sebbene per la tassazione degli utili immobiliari valgano gli stessi principi in tutta la Svizzera, i Cantoni sfruttano evidentemente il loro ampio margine di manovra nella definizione concreta. I diversi metodi di calcolo dei guadagni realizzati, delle aliquote fiscali e delle detrazioni prescritte per la durata di detenzione portano a un trattamento fiscale molto eterogeneo dei venditori di immobili a seconda dell'ubicazione dell'immobile venduto», constata Fredy Hasenmaile.

La casa unifamiliare: un modello popolare in via di estinzione

Con l'abolizione del valore locativo, la proprietà immobiliare diventa ancora più attraente. Tuttavia, gli incentivi all'acquisto di una casa di proprietà sono notevoli, indipendentemente dalla riforma fiscale approvata. A seconda del finanziamento, infatti, i futuri proprietari di immobili possono attualmente risparmiare fino a un terzo dei costi abitativi rispetto all'affitto. «Anche dopo la riforma fiscale, gli elevati ostacoli in termini di capitale proprio e sostenibilità rimangono elevati per la grande maggioranza delle famiglie svizzere. Ciò impedisce a molti potenziali acquirenti di realizzare i loro progetti di acquisto, motivo per cui non è prevedibile una forte domanda aggiuntiva e un forte effetto sui prezzi a seguito dell'abolizione del valore locativo», spiega Hasenmaile.

Ciononostante, la dinamica dei prezzi delle abitazioni di proprietà rimane marcata, in particolare per quanto riguarda le case unifamiliari, considerate un modello ormai superato. Le norme edilizie riviste in molti luoghi negli ultimi anni prevedono per lo più indici di sfruttamento nettamente più elevati e consentono la costruzione di condomini dove un tempo potevano essere costruite solo case unifamiliari. Di conseguenza, anche per ragioni di rendimento, vengono costruite sempre meno nuove case unifamiliari. La forte scarsità e la forte domanda, accentuata dalla concorrenza nell'uso da parte dei condomini, fanno continuare a salire i prezzi delle case unifamiliari.

Nonostante il contesto di mercato favorevole, mancano impulsi edilizi

L'elevata attrattiva relativa degli investimenti immobiliari nel contesto di tassi d'interesse bassi fa affluire nuovamente una quantità significativamente maggiore di capitali nel mercato immobiliare. I flussi di capitale sono già superiori a quelli registrati durante la «crisi degli investimenti» degli ultimi anni dell'era dei tassi negativi. «Purtroppo, il forte afflusso di capitali non porta al tanto necessario aumento dell'attività edilizia residenziale. Al contrario, date le condizioni quadro della pianificazione territoriale, gli investimenti si esauriscono quasi completamente nell'aumento dei prezzi degli immobili esistenti», constata Hasenmaile.

Il calo nuovamente tangibile del numero di appartamenti nelle nuove domande di costruzione smorza anche le recenti speranze di un miglioramento della situazione degli immobili sfitti, in calo da anni, e dei canoni di locazione in forte aumento. «Solo la minore immigrazione dovuta alla congiuntura economica impedisce attualmente un accentuarsi ancora maggiore della carenza di alloggi. L'attuale leggero rallentamento della dinamica della carenza nasconde i problemi strutturali ancora esistenti e rischia di ritardarne la soluzione. Anche con un livello di immigrazione più basso, rimane urgentemente necessaria un'offensiva edilizia per alleviare in modo sostenibile i sintomi della carenza e fermare l'aumento generalizzato dei canoni di locazione», afferma Hasenmaile.